Vivienda

Grandes metas públicas operativas

Vivienda digna para todos

La vivienda no es un problema técnico sino financiero. El mercado sabe cómo construirla y la gente sabe cómo comprarla. En la Argentina, no lo puede hacer porque no tiene el capital necesario para pagarla de contado y el crédito hipotecario ha sido prácticamente inexistente desde hace décadas.

Resumen ejecutivo

  1. La vivienda no es un bien público. Es un bien privado que puede y debe ser provisto por el mercado.

  2. Los monoblocks de vivienda estatal, nunca resuelven el “derecho humano” de empoderar al ciudadano para que sea él quien elija su propio domicilio y suelen, en muchos casos, generar guetos iguales o peores a las villas miseria. Ejemplos paradigmáticos son: Fuerte Apache en Buenos Aires y PruitIgoe, Saint Louis (USA), que debieron ser dinamitados por haberse transformado en aguantaderos de peligrosos delincuentes.

  3. La vivienda no es un problema técnico sino financiero. El mercado sabe cómo construirla y la gente sabe cómo comprarla. En la Argentina, no lo puede hacer porque no tiene el capital necesario para pagarla al contado y el crédito hipotecario ha sido prácticamente inexistente desde hace décadas.

  4. A partir de la creación del marco institucional indispensable para la existencia del crédito hipotecario –Bancarización Universal y Unidad de Cuenta Estable -el Estado tiene un decisivo rol subsidiario y contingente: empoderar a los sectores pobres otorgándoles capacidad de pago al contado, mediante créditos de largo plazo con subsidio de los intereses.

La meta de bancarización que proponemos alcanzar, permitirá:

a) para los sectores de menores recursos: otorgar 2 millones de créditos hipotecarios en UCEseq. a U$S 50.000 cada uno, para que el mercado construya 2 millones de viviendas sociales. (Total: U$S eq. 100.000 millones). Este crédito hipotecario se implementará mediante un Voucher Inmobiliario o vale intransferible, que conferirá a quien lo recibe, el derecho a obtener un crédito hipotecario. Los bancos sólo desembolsarán este crédito contra la escritura de la vivienda terminada, con tejido urbano dotado de servicios, y constitución de primera hipoteca estandarizada para facilitar su redescuento. Las familias deberán devolver el capital en UCEs en 50 años sin intereses, que estarán a cargo del Estado. Es justo que quien recibe un préstamo de 5.000 ladrillos devuelva 5.000 ladrillos. Ni más, ni menos.

b) Por su parte, los sectores medios también tendrán acceso al crédito de largo plazo sin necesidad de subsidios, con cuotas hipotecarias análogas a un alquiler, además de estímulos fiscales como la desgravación del impuesto a los ingresos en los intereses. Para los créditos a este sector se estima disponer también de un total equivalente a u$s 100.000 millones. Holanda desgrava los intereses de la hipoteca del impuesto a los ingresos. El stock de hipotecas es el más alto del mundo: 107,1 por ciento del PBI (2010). 214 veces más que Argentina que exhibe el medio por ciento del PBI (2016).

La vivienda en gran escala contribuirá al Pleno Empleo y las familias tendrán ingresos para pagar la cuota de la hipoteca en UCEs porque los salarios también estarán expresados en UCEs.

El “problema” de la vivienda

El “problema” de la vivienda suele abordarse como un problema técnico de arquitectura. El Conicet viene destinando recursos públicos para investigar métodos constructivos novedosos, desde hace más de tres décadas, en el Centro Experimental de la Vivienda Económica de Córdoba. Con el objeto de abaratar la vivienda popular investigó, entre otras posibilidades, la utilización de materiales de desecho, como el proveniente de la trituración de envases de plástico. En nuestro criterio, el “problema” de la vivienda no es de carácter constructivo. El mercado ofrece una variada gama de alternativas suficientes para resolverlo. La solución no pasa por construir viviendas con desechos. El hombre inventó hace muchos siglos el ladrillo fabricado con tierra y bosta, ambos recursos en oferta excedente y, a lo largo del tiempo, otros sistemas constructivos de probada calidad y eficiencia.

La solución de fondo es dar alcance universal a esta demanda social de gran escala, creando un puente institucional para que la técnica constructiva disponible, como dijimos ampliamente suficiente, se ponga al servicio de la meta que no puede ser otra que poner la “vivienda digna” al alcance de todos. Los más pobres no tienen vivienda porque no pueden pagarla en las actuales condiciones financieras del mercado, situación que comparten con los sectores medios. Se requiere un cambio copernicano para “empoderar” a todas las familias dándoles capacidad de compra, mediante el acceso al crédito de largo plazo y baja tasa. Y, si las circunstancias lo requieren, con tasas subsidiadas o, inclusive, sin interés alguno. Los fondos públicos deben ser utilizados en forma subsidiaria para apalancar y potenciar la capacidad de compra de los más pobres.

Los siguientes datos estadísticos oficiales son prueba elocuente de nuestra afirmación: Fondo Nacional de la Vivienda y programas federales. Conclusiones generales de la Auditoría. Diciembre 2008

  1. Escala: Entre 1992 y 2007, con el sistema FONAVI se construyeron 465.216 viviendas, con un promedio anual de 31.014. Según proyecciones de la Fundación Metas Siglo XXI, para resolver el problema en diez años, es necesario proveer 482.000 unidades por año.

  2. Escrituración: El 56 por ciento de las viviendas FONAVI carece de escritura. Las familias no acceden al título de propiedad, ingrediente central del empoderamiento. La falta de escritura y por ende de hipoteca, incide en la falta de pago de los deudores.

  3. Falta de pago: Al año 1999 el 66,27 por ciento de las cuotas no se pagaba. El recupero de las cuotas en moneda constante es esencial para generar un círculo virtuoso que potencie el sistema y posibilite que otras familias puedan acceder al programa. Así ocurrió con las grandes entidades de crédito hipotecario creadas en Estados Unidos por el presidente Roosevelt en 1938, como la Federal Nacional MortgageAssociation (Fanny Mae) y la Federal Loan MortgageAssociation (Freddie Mac), que en base a una recuperación metódica de los créditos y con una moneda –dólar- relativamente estable comparada con la nuestra, han podido resolver el “problema” de la vivienda de más de 60 millones de familias. El secreto del éxito es el alto grado de cumplimiento de los deudores y una moneda estable.

Importancia decisiva del crédito hipotecario para brindar acceso a la vivienda digna

La inversión más grande que las familias de clase media o la de bajos recursos realizan en su vida es la vivienda y su necesidad surge precisamente cuando las familias se constituyen. En la gran mayoría de los casos, carecen de reservas suficientes para pagarla al contado, como se exige en nuestro país, y tampoco califican para pagar las cuotas de los créditos bancarios sumamente elevadas a causa de los altos intereses aplicados en previsión de la expectativa inflacionaria.

Los países que resolvieron esta cuestión lo hicieron precisamente como estamos proponiendo: mediante créditos hipotecarios de largo plazo con baja tasa de interés en moneda estable. Como dijimos esto requiere disponer de un mercado de capitales maduro, accesible al mayor número posible de familias, que pueden convertir una parte de su flujo de ingresos por 25, 30 o cincuenta años en un stock de capital suficiente para pagar el inmueble, con una cuota mensual comparable a un alquiler

En estos países, tal como puede apreciarse en el cuadro siguiente, los volúmenes de crédito hipotecario son considerables. Existe una correlación entre el nivel de desarrollo social y la ratio entre el PBI y el crédito hipotecario residencial. A mayor endeudamiento en hipotecas para vivienda, mayor es el desarrollo social de un país.

Relación porcentual entre el PBI y las hipotecas residenciales en Europa y Estados Unidos

 

2000

2005

2010

Austria

n/a

21.9

28.0

Bélgica

27.7

33.4

46.3

Bulgaria

0.4

4.3

12.4

Chipre

5.8

30.3

68.9

República Checa

n/a

6.1

12.8

Dinamarca

67.7

84.9

101.4

Estonia

4.6

23.4

41.7

Finlandia

n/a

30.6

42.3

Francia

21.2

29.3

41.2

Alemania

53.2

52.3

46.5

Grecia

8.2

23.3

35.0

Hungría

1.4

12.0

25.2

Irlanda

31.0

60.8

87.1

Italia

8.3

15.2

22.7

Letonia

1.6

19.2

36.2

Lituania

1.2

10.9

21.8

Luxemburgo

25.0

35.0

44.7

Malta

8.0

31.6

43.5

Países Bajos

68.2

93.5

107.1

Polonia

2.1

6.0

19.1

Portugal

41.5

51.7

66.3

Rumania

n/a

1.0

5.6

Eslovaquia

n/a

8.0

16.5

Eslovenia

0.3

4.8

13.7

España

29.9

52.3

64.0

Suecia

44.6

58.6

81.8

Reino Unido

55.8

77.5

85.0

EU27

35.7

46.2

52.4

USA

70.0

88.9

76.5

Source: European Mortgage Federation National Experts, European Central Bank, National Central Banks, Eurostat, Bureau of Economic Analysis, Federal Reserve, International Monetary Fund.

Los más evolucionados socialmente, tienen proporciones que en algunos casos superan el 100% del PBI como Holanda 107,1% y Dinamarca 101,4%. Suecia alcanza al 81,8% y Gran Bretaña al 85%.

En cambio, los países de menor desarrollo recientemente incorporados a la comunidad europea, tienen menor volumen de crédito hipotecario: Polonia 19,1%, Rumania 5,6%, República Checa 12,8%, Eslovenia 13,7%.

En 2010, la Comunidad Europea de los 27 tenía invertido en créditos hipotecarios el 52,4% del PBI, que representa en números redondos 6,5 billones (millones de millones) de euros.

Por su parte, Estados Unidos, en el mismo año, tenía el 76,5% del PBI que representa, también en números redondos, 11 billones (millones de millones) de dólares.

El caso de nuestro país

Suele considerarse que el bajo endeudamiento es un signo de fortaleza de los países. Este concepto no es trasladable a la vivienda ya que hay una correlación entre el nivel de endeudamiento en crédito hipotecario y el nivel de desarrollo social alcanzado por las economías.

En nuestro país la mayoría de las familias no puede comprar su vivienda, porque el crédito hipotecario es casi inexistente. Apenas el 0,5 % del PBI (diciembre 2016). La opción es alquilar siempre que se consigan garantías suficientes. Si no, las opciones son las villas miseria, los tugurios, los ranchos o el hacinamiento en una habitación de hotel.

Nuestro pueblo tiene una gran capacidad de endeudamiento, precisamente porque en su mayoría no ha podido acceder al crédito hipotecario. Podríamos decir que en este caso el principal activo es no tener pasivos, ya que al potenciarse el mercado de crédito a largo plazo, habrá una masa enorme de familias que podrá acceder a los mismos.

Usando como punto de referencia Estados Unidos, cuyo mercado de hipotecas llegó al 76,5% del PBI, la capacidad potencial teórica de endeudamiento de las familias argentinas sería del 76%. Una cifra del orden de los US$ 418.000 millones calculado con relación al PBI Banco Mundial 2016.

En resumen, podemos definir dos grandes sectores de la sociedad que requieren soluciones diversas:

Primero: Clase media, que necesita crédito a 30 años y con tasas de interés del orden del 6 por ciento anual.

Segundo: Sectores con capacidad de pago insuficiente para afrontar las condiciones anteriores y que necesitan, además del crédito de largo plazo, subsidio parcial o total de los intereses.

Disminución del monto de la cuota, en créditos hipotecarios pactados en Unidad de Cuenta Estable

SITUACION ACTUAL

UNIDAD DE CUENTA ESTABLE

Monto de la hipoteca: $ 100.000.-

Monto de la hipoteca: $ 100.000.-

Interés anual: 18 %

Interés anual: 5%

Plazo del crédito: 20 años

Plazo del crédito: 30 años

Sistema francés

Sistema francés

Cuota mensual: $ 1.557.-

Cuota mensual: $ 542.-

El mismo monto del préstamo reduce la cuota a la tercera parte

34,73 por ciento- por la ampliación del plazo y especialmente la sustancial reducción de la tasa nominal de interés.

En los casos de crédito con subsidio de intereses la cuota se reduce aún más: para un crédito a 30 años equivalente a U$S 50.000 la cuota inicial será equivalente a U$S 49,78. Menor que el alquiler de una pieza en una villa miseria. Posteriormente tendrá un incremento gradual y paulatino por aplicación del sistema francés, hasta la cancelación del crédito.

Por qué y cómo hay que erradicar las villas miseria

En general se considera que el problema más grave que tienen las villas es la precariedad de sus construcciones, (aunque hoy proliferen, por ejemplo en la 31 de Retiro, viviendas de mampostería algunas de hasta cinco pisos). En realidad, lo verdaderamente grave e insoluble es la falta de tejido urbano. No hay calles públicas. No se pueden instalar los servicios básicos de infraestructura. Los lotes no tienen las medidas reglamentarias para evitar el hacinamiento.

Es un problema institucional. No se cumplen las reglas elementales de los municipios, ni siquiera las de las antiguas Leyes de Indias dictadas en 1538 por el Rey Carlos III, que definían la subdivisión en lotes de medidas suficientes con salida a calle pública, situación infinitamente mejor que los pasadizos medievales de nuestras villas miseria. Estamos frente a un problema estructural que imposibilita una solución in situ ya que la densidad impide abrir calles, condición básica del urbanismo. Sin calles no es posible tender redes de agua, cloaca y gas ni asegurar el tránsito de ambulancias, bomberos y móviles policiales indispensables para la seguridad. Las villas terminan siendo así guetos inexpugnables que alientan la radicación de la delincuencia y la droga. Las primeras víctimas son sus propios habitantes, en su gran mayoría gente honesta y trabajadora, que vive sometida a los traficantes, verdaderos “patrones de la villa”. Al no existir calle, los residentes tampoco tienen un domicilio identificable, lo que les dificulta o impide conseguir un trabajo legal.

Son habitantes de segunda llamados “villeros”, cruelmente discriminados y afectados en sus derechos humanos: carecen de domicilio, uno de los atributos básicos de la persona, de vivienda digna garantizada por la Constitución desde hace más de medio siglo y de casi todos los servicios esenciales. El apiñamiento en lotes de ínfimas dimensiones genera una promiscuidad insalubre que termina completando este cuadro de misérrima calidad de vida. Inevitablemente, todos los intentos de urbanizar las villas y transformarlas en barrios normales terminan fracasando. No puede ser de otra manera porque falta lo esencial: calle y espacio vital.

La favelización de las villas

Como dijimos, nuestras villas se han convertido gradualmente en lugares de fabricación, refugio y difusión de la droga. Ya estamos como muchas de las favelas brasileñas, que padecen de “extraterritorialidad” y que al ser inexpugnables para las fuerzas ordinarias de seguridad, requieren el concurso excepcional de las Fuerzas Armadas. En ocasión del Mundial de Futbol 2014, en Río de Janeiro se realizaron operativos de limpieza en las favelas, que sólo fueron paliativos transitorios. La cuestión de fondo quedó y sigue sin resolverse.

En noviembre de 2012, en la favela Paraisópolis de San Pablo, se produjeron graves enfrentamientos entre bandas rivales con el saldo de 170 muertes en 20 días. En la foto se evidencia el nivel de hacinamiento y la falta absoluta de calles, que hace totalmente imposible el patrullaje de las fuerzas de seguridad.

Villa Paraisópolis, San Pablo, Brasil. Escenario de 170 muertes en noviembre de 2012, según cifras oficiales. Clarín, 22 de noviembre/2012.

La renovación urbana (urbanrenewal)

Para una solución de fondo debe aplicarse el concepto de renovación urbana, como en la década de 1960 en grandes ciudades de Estados Unidos. Allí también había villas miseria como las “shantytowns”, asentamientos de tugurios (slumsettlements) ilegalmente ocupados por personas empobrecidas que construían precarias viviendas de madera enchapada, cartón corrugado, y hojas de plástico. Carecían de agua corriente, cloacas, y acceso a calle pública reglamentaria, lo que impedía la prestación de servicios de policía, ambulancias y bomberos. Estaban emplazadas en terrenos periféricos inundables, muchas veces al lado de vertederos de basura y expuestas a frecuentes incendios favorecidos por el hacinamiento y la alta combustibilidad de los materiales empleados en su construcción.

El concepto de renovación urbana, admite variantes que se adaptan a la problemática de cada ciudad.

En general, los terrenos recuperados de los asentamientos son rediseñados con un nuevo tejido urbano que incluye amplias avenidas y espacios verdes o son utilizados para instalar equipamientos que potencian la “utilidad pública” de la renovación urbana. Hay ejemplos exitosos en varios países: en Estados Unidos la intervención en el Golden Triangle de Pittsburgh embelleció una ciudad sucia y deprimida agregándole parques, edificios de oficina y estadios. En España, con motivo de las Olimpiadas de 1992, Barcelona realizó una gran obra de renovación y embellecimiento en su zona costera. En Australia, son de destacar las renovaciones urbanas de Sidney y Melbourne. En nuestro país, podemos citar dos casos en Buenos Aires: la transformación de Puerto Madero, en la década de 1990, facilitada por la titularidad estatal de la tierra y de los edificios, y en la década de 1970, la transformación de las nueve hectáreas ocupadas por la villa de Colegiales, factor de atraso urbano y delincuencia, en un barrio normal con importantes equipamientos de interés público como la Facultad de Ingeniería de la Universidad Católica.

En nuestra propuesta, los terrenos desocupados de las actuales villas se destinarán a parques públicos integrados a centros deportivos y escolares.

La experiencia de Estados Unidos en la posguerra

En 1945, finalizada la Segunda Guerra Mundial, volvieron a Estados Unidos 15 (quince) millones de veteranos que conformaban un cocktail explosivo: muchos no tenían trabajo, carecían de vivienda propia y estaban entrenados para matar. El Congreso registraba que después de la Primera Guerra Mundial se había decidido atender solamente a los veteranos discapacitados y no así a quienes regresaron sanos. Esta decisión equivocada, sumada a la gran recesión de 1932 que generó un desempleo del 25 por ciento, dio lugar a violentas manifestaciones de los veteranos en reclamo de ayuda.

El recuerdo de estos infaustos acontecimientos llevó al Congreso a actuar en forma totalmente distinta cuando la Segunda Guerra Mundial llegaba a su fin y los soldados estaban regresando. En junio de 1944, dictó la ley TheServicemen´sReadjustmentAct, conocida popularmente como Declaración de Derechos de los Soldados, que concedía a los veteranos tres beneficios: un subsidio de desempleo transitorio, educación gratuita y crédito garantizado por el Gobierno Federal de 6.990 dólares para comprar una casa o instalar un comercio (Fuente: Greenberg, Milton, HistoriansonAmerica, publicado por el Departamento de Estado de los Estados Unidos). El efecto más notable de esta ley fue que en diez años se construyeron 13 millones de viviendas que alojaron unas 52 millones de personas. Muchas de las viviendas fueron consecuencia directa de este plan y otras del crédito ordinario. Lo importante es que se logró una solución a escala que daba respuesta simultánea a dos problemas sociales graves: empleo y vivienda propia. Convirtió a Estados Unidos en una nación de propietarios.

En este programa el Estado no creó ningún FONAVI ni actuó como desarrollador inmobiliario. Las casas ofrecidas por los emprendedores privados para este plan, estaban construidas en serie (viviendas industrializadas) y eran muy confortables: tenían calefacción por losa radiante, living comedor con chimenea y televisor marca Admiral ya incluido, cocina con heladera y lavadero con un lavarropas Bendix, baño completo y dos dormitorios. Además, quedaba disponible un altillo en el cual se podía incorporar dos dormitorios si la familia crecía. En total eran 80 metros cuadrados terminados y la posibilidad de incorporar otros 60 metros. Si consideramos el precio de US$ 6.990, incluido el terreno con servicios completos, la eficiencia del sistema era notable. Este precio expresado en dólares de entonces equivalen a US$ 69.752 de hoy. Uno de los emprendedores, William Levitt, construyó ciudades enteras conocidas como Levittown. Por ejemplo, el proyecto Long Island en Hicksville, fue desarrollado en un predio de 600 hectáreas con 10.600 viviendas para 40.000 personas.

Algunos urbanistas criticaron la monotonía del paisaje urbano derivada de la construcción en serie, pero, considerando las circunstancias sociales y el precio accesible, resultó una solución efectiva para dar vivienda digna propia a millones de personas. Levitt fue considerado entonces el “General Motors” de la vivienda y su sistema fue imitado por otros constructores en todo el país. En resumen, el notable resultado de este plan fue el drástico incremento de la construcción de viviendas. De 114.000 en 1944, saltó a 1.700.000 en 1950. Un crecimiento del 1500 por ciento (Greenberg, Milton, op. cit.), que logró convertir un cocktail explosivo en un círculo virtuoso para el crecimiento de la economía y el incremento de la tasa de natalidad (baby boom).

La vivienda, constituye en todos los países la inversión más importante en la vida de la familia promedio. Junto con el automóvil son sus principales activos. En la década del 70, durante la administración Carter, Estados Unidos estaba afectado por un fuerte proceso inflacionario y un estancamiento de la economía. El Congreso, con intervención de ambos partidos, encomendó un estudio a economistas independientes para que analizaran cuáles habían sido los motores del crecimiento durante el siglo XX. Las conclusiones fueron coincidentes: los tres motores que impulsaron al resto de la economía en el siglo, fueron la vivienda, el automóvil y las carreteras. Curiosamente no aparece la alta tecnología sino cuestiones de ingeniería básica como la vivienda y las carreteras. Deberíamos sacar enseñanza de esta experiencia histórica exitosa, para animarnos a emprender un vasto programa de crecimiento y generación de empleo basado en estas premisas.

La vivienda social de gestión estatal en Estados Unidos

Hemos señalado los aciertos de la política de vivienda aplicada en Estados Unidos para resolver el problema de los veteranos. Creemos necesario recordar también que, cuando este país recurrió al modelo de gestión estatal similar al FONAVI argentino, tuvo fracasos estrepitosos como veremos a continuación.

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El experto Emanuel Savas, asesor del Presidente Reagan, describe la situación en su libro Privatization, Chatham HousePublishers, New Jersey, 1987, páginas. 196-204:

  • Los monoblocks estatales cuestan un 25% más que una vivienda privada equivalente (pag. 200).

  • El 20% de los contratos celebrados han sido conflictivos y litigiosos (pag. 200).

  • Los monoblocks estigmatizan a sus habitantes como “gente pobre que vive del Estado” (pag. 199).

  • Estados Unidos tiene también su Fuerte Apache: en San Luis, los monoblocks Pruit-Igoe tuvieron que ser dinamitados porque se habían vuelto peligrosos por la concentración de delincuencia que los volvió inhabitables (pag. 200).

.Pruitt-Igoe fue un gigantesco proyecto de monoblocks en la ciudad de San Luis,Missouri,EstadosUnidos. Concluido en 1956 las condiciones de vida de sus habitantes comenzaron a declinar. A fines de la década de 1960 el complejo se había hecho famoso en el mundo por la pobreza, el crimen y la segregación. Los 33 monoblocks que lo componían fueron demolidos a mediados de los 70 y el proyecto se convirtió en un ícono del fracaso de los emprendimientos construidos por el Gobierno. Fue proyectado por el arquitecto MinoruYamasaki que también diseño el WorldTrade Center.

*La costosa experiencia de Pruitt-Igoe demostró que no era conveniente que el Gobierno asumiera el rol de emprendedor inmobiliario y que era preferible dejar que los propios interesados adoptaran la decisión individual que mejor se adecuara a su preferencia. La nueva política se orientó a la distribución de vouchers que transferían a cada familia el poder de decisión en algo tan importante como el lugar de residencia (pag. 196).

  • La ley federal que posibilitó el uso de vouchers fue demorada hasta 1985 y el Congreso la aprobó a regañadientes. Porque en Estados Unidos también existe la patria contratista, interesada en perpetuar los grandes contratos de obra pública para levantar monoblocks.

Querían que se siguiera subsidiando a las grandes empresas constructoras en lugar de ayudar directamente a los pobres a través del voucher.

Según explica Savas (pag. 200) la demora del Congreso se debió a que las empresas de la patria contratista hacen grandes contribuciones para las campañas electorales, que los pobres no pueden hacer.

Lo descripto por Savas es similar a lo que ocurre en nuestro país. Un ejemplo reciente es el de Sueños Compartidos.

Vivienda social en Londres

Cuando este libro estaba listo para entrar en prensa, se produjo el catastrófico incendio de la Torre Grenfell en la ciudad de Londres que provocó la muerte de 79 personas calcinadas en el horrendo siniestro.

Una ley exige a los británicos una mixtura social en los barrios londinenses. Kensington es el más caro de Londres, residencia de primeros ministros, billonarios y celebridades. Sus casas valen hasta 7 millones de libras.

Durante varios años, los vecinos ricos de Kensington buscaron demoler Grenfell Tower y presionaron a las autoridades, ante la resistencia de los residentes menos privilegiados. A ellos se sumó la presión de las grandes empresas constructoras en Notting Hill.

En Gran Bretaña hay un estigma contra estos edificios construidos tras la guerra y que rompieron el espíritu comunitario. Viven los pobres, generalmente de sus ex colonias. Son sinónimo de villa miseria “a la británica”: húmedos, mal construidos, peor mantenidos y con problemas de seguridad.

La municipalidad decidió “embellecerlo” para mejorar la convivencia. Así iniciaron un proceso que costó 10 millones de libras esterlinas y terminó el año pasado.

Colocaron alrededor del edificio el revestimiento consistente en unos paneles de aluminio, con “un elegante lejos”, que se aplicaron sobre el edificio con grampas pero dejando un espacio entre el panel y el aislamiento térmico de plástico. En ese espacio el fuego subió. María Laura Avignolo, Clarín, 16 de junio de 2017.

Es otro caso más del fracaso del Estado como desarrollador inmobiliario de la vivienda social. El edificio era administrado por el Municipio quien acababa de invertir 13 millones de dólares en su reciclado y modernización. Los funcionarios se preocuparon especialmente por los aspectos estéticos. Publicidad y marketing, pero descuidaron lo esencial: el sistema contra incendios que era insuficiente. El edificio ardió como una pira desde el segundo piso hasta el 24 sin que los bomberos pudieran conjurar la catástrofe.

Fotos de la BBC

Es otro ejemplo trágico que demuestra que no es rol del Estado como empresario, emprendedor inmobiliario, comerciante o industrial, tanto en países subdesarrollados como desarrollados. Lo que falla es el sistema y mientras no se cambie el modelo de gestión sea en Londres, en Estados Unidos o en la Argentina, terminaremos con edificios dinamitados como Fuerte Apache y PruitIgoe de Saint Louis, estado de Missouri, torres incendiadas como GrenFell Tower en Londres, o inconclusos como las casas de Sueños Compartidos de Shocklender y Bonafini.

En nuestro país las villas miseria han crecido en tal forma que hoy superan los 4.500 asentamientos.

Los criterios rectores de la meta para el acceso a la vivienda digna

Nuestra propuesta se apoya en los siguientes elementos centrales:

  1. Ejercicio del dominio eminente del Estado para expropiar las tierras y edificaciones de los barrios a renovar.

  2. Asegurar a las familias residentes en la villa, la libre elección del domicilio al cual se trasladarán, mediante un crédito blando complementado con subsidios, para que puedan insertarse en el tejido urbano normal.

  3. No construir monoblocks porque generan graves inconvenientes:

*Obliga al Estado a constituirse en desarrollador inmobiliario, con lo que el proceso se hace lento, costoso, altamente ineficiente y propenso a facilitar la corrupción.

*Traslada la concentración de las familias a nuevos guetos tipo Fuerte Apache, que mantienen la discriminación porque las familias concentradas siguen siendo “ex villeros” para el resto de la comunidad.

El desafío de la escala

El programa de vivienda digna plantea un desafío colosal por la escala del emprendimiento. No nos referimos a la construcción que puede y debe acelerarse con métodos industrializados. Si se pueden fabricar un millón de autos por año, también se pueden fabricar un millón de viviendas por año, que es mucho más sencillo. Tampoco nos referimos a los recursos de financiamiento que pueden alcanzarse con la Bancarización Universal. Si Chile logró una bancarización profunda del 79% del PBI nosotros también podemos hacerlo. Existe otro desafío que hay que abordar y solucionar: el procesamiento administrativo y notarial de tres millones de ventas e hipotecas con sus correspondientes escrituras. Es indispensable organizar un sistema ágil y normalizado que lo posibilite. Si no lo hiciéramos el sistema se va a atascar. Hoy los bancos están atorados y no pueden procesar 4.700 escrituras (ver CLARIN, 22 junio 2017, página 18). Apenas el 21 por ciento de los créditos PROCREAR otorgados en el año 2016 se encuentran escriturados. Se anuncia ahora un subsidio de $ 1.000 por cada carpeta que logre procesar la entidad en 17 días. La pregunta que formulamos es: si los bancos no pueden procesar 4.700 escrituras ¿Cómo harán para concretar 3 millones?

Debemos tomar ejemplo del programa de postguerra de Estados Unidos que logró procesar 10 millones de créditos hipotecarios de otras tantas viviendas. El secreto fue la simplicidad, la automaticidad y la descentralización. El trámite era simple: el Estado lo único que hacía era otorgar una garantía de repago. Era automático para todos los ex veteranos. Y, lo esencial, estaba descentralizado ya que el otorgamiento lo daba todo el sistema bancario del país.

En primer lugar, no debe haber desembolsos previos a la escritura. Ni anticipos ni certificados de obra. Todo eso es muy engorroso y de alto costo y retarda la terminativa de cada operación. El crédito se desembolsa todo junto contra escritura e hipoteca sobre casa terminada.

En segundo lugar, los bancos deberán ampliar el horario de atención con doble turno de personal que tendrá dos ventajas: creación de empleo de calidad bien remunerado y extraordinaria expansión del sistema bancario con el consiguiente beneficio para el sector financiero.

Los bancos deben cobrar por el servicio valioso que prestan tal como está previsto en la ley de Vivienda Digna. La envergadura del emprendimiento –equivalente a U$S 200.000 millones- exige que todo esté previsto y resuelto en el marco legislativo que crea el programa con una adecuada asignación de riesgos y de beneficios para los participantes.

El modelo de gestión en la vivienda social – La institución del Voucher Inmobiliario – Rol decisivo de las Pymes

Cada tipo de obra requiere adaptaciones conforme a sus características. No es lo mismo construir una gran represa hidroeléctrica que construir una vivienda. Pero lo que sí debemos rescatar es el principio de pagar por obras terminadas y, en el caso de la vivienda, contra escritura e hipoteca.

La vivienda, por su propia naturaleza, se presta a la participación de pequeños emprendedores favoreciendo así a las PYMES. La política estatal se ha orientado en la dirección opuesta y equivocada: construir grandes complejos habitacionales, probablemente para favorecer a las grandes empresas constructoras con capacidad de lobby en los niveles de decisión del gobierno.

Como hemos visto la solución del monoblock no es buena y en general ha dado pobres resultados tanto en nuestro país como en el resto del mundo. Lejos de integrar a la gente más pobre al tejido urbano normal, tiende a convertirlo en un gueto de segregación social y cultural.

El problema de fondo tendrá solución cuando el Estado deje de construir viviendas y se concentre en crear el marco institucional que brinde acceso al crédito a los sectores de menores ingresos, mediante la institución del Voucher Inmobiliario. De este modo, será cada familia la que elegirá su lugar de residencia, decidiendo por sí misma qué va a comprar y en qué lugar. Contará para ello con una capacidad de compra emanada del Voucher, que le permitirá pagar al contado una vivienda terminada. Se generará así una fuerte demanda inmobiliaria que estimulará a miles de emprendedores, especialmente PYMES, a construir viviendas industrializadas o convencionales en terrenos insertos en el tejido urbano, con todos los servicios básicos disponibles. Lo más importante, es la inserción de los beneficiarios en el tejido urbano normal que promueve la integración a las pautas culturales del resto de la comunidad.

Al dejar de construir, los gobiernos dejan de proyectar, licitar y pagar certificados. Los funcionarios dejan de manejar una caja que por lo general es “caja política”. Los gobiernos asumen una función mucho más importante y transparente: otorgar a las familias de menores recursos créditos subsidiados, para que puedan comprar con libertad la casa de su preferencia en el lugar que más le convenga, ejerciendo el derecho básico de elegir domicilio.

El Voucher es un vale que cada familia recibe y que indica el monto y las condiciones del crédito que se le otorga. Con el mismo, busca una casa ajustada a su presupuesto y cuando la encuentra recurre a un banco adherido al sistema. El banco actúa como originante: se ocupa de tasarla, verificar los títulos, gestionar la escritura de compra e hipoteca y concretar la operación.

Creo que es esencial empezar a utilizar la red bancaria cuyo sistema administrativo es el que mejor funciona en nuestro país. Por la índole de la tarea –manejo de un activo tan delicado como el dinero- en general opera con protocolos, plazos y cumplimientos mucho más satisfactorios que la administración pública. Recordemos que al tratar la bancarización inducida propusimos una ampliación del horario bancario. Esto es indispensable también para poder gestionar un volumen grande de créditos hipotecarios. Es un negocio cuantioso ya que hay que administrar dos millones de créditos hipotecarios por el equivalente a 100.000 millones de dólares en vivienda social, más otro tanto para las viviendas de los sectores medios.

Una vez otorgada la escritura, el banco se queda con la hipoteca y se ocupa de la cobranza. El beneficiario devuelve sólo el capital en cuotas a 30 años expresadas en UCEs. Los intereses que estarán en el orden del 6 % anual serán pagados por el Estado aplicando el principio de subsidiariedad. Los fondos necesarios para el total del plan de viviendas son seis días de Gasto Público Total que generarán inversiones por el equivalente a U$S 100.000 millones. Dichos fondos se irán desembolsando en forma gradual y paulatina a partir del momento en que cada vivienda terminada se escritura.

El crédito hipotecario necesita un reembolso “pronto, fácil y barato”

Para que el crédito hipotecario se expanda, es vital implementar un rápido y eficiente sistema de ejecución de hipotecas. Hoy es normal que un juicio hipotecario demore dos años o más y entre tanto se acumulen costas e intereses y, muchas veces, cuando llega el momento del remate, el valor del inmueble no cubre el total de la deuda.

Transcurridos 150 años desde la organización nacional, todavía no hemos sido capaces de organizar un régimen judicial eficiente para cosas tan simples como una ejecución hipotecaria. Para destacar la importancia de esta cuestión citamos a Juan B. Alberdi: “el reembolso para dar confianza al prestamista ha de ser no solamente íntegro, sino pronto, fácil y barato. El arreglo de estas garantías protectoras del capital forma parte central del sistema judicial o de enjuiciamiento, que es el complemento de un buen sistema de seguridad en la legislación hipotecaria1.

El mal funcionamiento del sistema de ejecución de hipotecas genera una doble injusticia: al hacerse incierto el tiempo de cobro del crédito los intereses se encarecen. Este sobrecosto es pagado por los deudores puntuales mientras los malos deudores no lo pagan.

Los distintos procedimientos para agilizar las ejecuciones hipotecarias se analizan en detalle en el capítulo sobre descongestionamiento de la Justicia.

Ejecución hipotecaria

En caso de incumplimiento del pago puntual de dos cuotas hipotecarias, el acreedor podrá ejecutar la hipoteca y solicitar la venta del inmueble en pública subasta para el cobro de su acreencia.

La ejecución hipotecaria se ajustará a las siguientes normas:

  1. Presentada la demanda de ejecución hipotecaria con el correspondiente título de la hipoteca, el Juez dictará sentencia de trance y remate y procederá a fijar la fecha del remate dentro del plazo de 60 días hábiles contados desde la presentación de la demanda.

  2. En el mismo auto el Juez procederá a designar el martillero interviniente y a ordenar los oficios judiciales para solicitar el certificado de dominio y el estado de deuda con el fisco y los servicios públicos. Todas estas tramitaciones serán efectuadas por la parte actora.

  3. La sentencia de trance y remate será notificada al deudor en el domicilio constituido en la escritura de hipoteca, haciéndole saber que la única excepción admisible será el pago documentado de las cuotas reclamadas por el actor y que toda otra excepción será rechazada in limine. El pago documentado deberá estar acompañado por las constancias bancarias que certifiquen dicho pago. Si la excepción planteada no estuviera documentada en legal forma el juez continuará con la ejecución hasta hacerse pago al acreedor del total de la deuda con intereses y costas.

  4. Realizado el remate y percibido el precio de venta de la subasta, el Juez dispondrá el pago íntegro del capital, intereses y costas al acreedor hipotecario.

  5. En caso de que el deudor acredite en legal forma el pago de las cuotas indebidamente reclamadas, el Juez procederá a dar por concluido el juicio, ordenando su archivo previo pago de las costas que serán impuestas al actor.

  6. Todas las resoluciones dictadas durante la ejecución serán inapelables, sin perjuicio del derecho del deudor de hacer valer otras defensas en juicio ordinario.

Ventajas del nuevo modelo de gestión

Las ventajas de este sistema son innegables:

  • Garantiza la terminativa: En primer lugar, el crédito sólo se desembolsa contra una casa terminada y una hipoteca normalizada constituida en legal forma. No se comprometen inversiones sobre la base de promesas a futuro sino de realidades tangibles.

  • El sistema tiene escala y velocidad: estimulando la demanda con el crédito, el mercado de la construcción puede llegar, sin problemas, a proveer 500.000 viviendas por año reemplazando el proceso actual del FONAVI que es lento y burocrático. Desde que se toma la decisión hasta que la vivienda se entrega pasan en promedio dos años.

  • Promoción de las PYMES: el sistema FONAVI propicia la construcción de grandes barrios que excluyen la participación de las pequeñas empresas. El modelo del Voucher Inmobiliario, promueve la participación de miles y miles de pequeños emprendedores. No interesa que cada uno de ellos construya una o dos casas. Lo importante es la sumatoria total, que tampoco excluye a los grandes emprendedores.

  • Facilita la titulización: un gran barrio de monoblocks, requiere terrenos de grandes dimensiones, que generalmente son de propiedad del Estado. Habitualmente carecen de título, con lo cual se dificulta uno de los objetivos básicos del programa: empoderar a los beneficiarios como propietarios manteniéndolos como simples ocupantes sin título. El 56 por ciento de las viviendas FONAVI construidas en las últimas tres décadas carece de título.

  • Integra a la familia al tejido urbano tradicional: existen en todas las ciudades gran cantidad de lotes no edificados que están dispersos en el tejido urbano. Los que mejor conocen esta situación son los propios habitantes y propietarios de los distintos barrios. Es una información que está dispersa en la comunidad y que difícilmente la pueda conocer un funcionario desde su escritorio. Esto tiene indudable ventaja: densifica las zonas de baja ocupación mejorando la rentabilidad de la dotación de servicios públicos. Cuesta lo mismo tender una cañería de agua, cloacas o gas para una manzana en la que hay 10 casas edificadas o 40. Aprovechando entonces estos lotes libres diseminados en el tejido urbano, es posible integrar a la sociedad a las familias que hoy viven en guetos.

  • Transparencia: desaparece el poder del funcionario de adjudicar contratos millonarios para construir mega barrios. La facultad de elegir la vivienda es transferida en forma atomizada a millones de familias que deciden por sí mismas qué y dónde comprar.

La oruga convertida en mariposa

La política de vivienda digna que proponemos, liberará tierras ocupadas por las villas porque, como dijimos, sus habitantes estarán en condiciones de adquirir su propia casa integrada al tejido urbano, es decir a la comunidad barrial. Las tierras liberadas albergarán nuevos equipamientos de gran rentabilidad social: escuelas públicas, primarias y secundarias, con edificios modernos y funcionales integradas a centros deportivos. Pensemos lo que significaría, tanto desde el punto de vista social como urbanístico, la conversión de las villas miseria en parques deportivos y escuelas modelo. Se replica el fenómeno natural de la oruga convertida en mariposa.

Proyecto de ley Vivienda Digna para Todos y proforma de voucher inmobiliario (Artículo 14 bis de la Constitución Nacional)

Artículo 1.- Declaración de utilidad pública

Decláranse de utilidad pública, y sujetas a expropiación por causa de utilidad pública, todos los inmuebles ocupados por asentamientos precarios en todo el territorio nacional. Cuando se tratare de inmuebles de propiedad del Estado Nacional, la declaración de utilidad pública se limitará a todas las instalaciones definitivas o precarias existentes en el predio.

Artículo 2.- Acceso a la vivienda digna

En cumplimiento del artículo 14 de la Constitución Nacional, el Estado Nacional facilitará el acceso a la vivienda digna de los ocupantes de dichos inmuebles cualquiera fueren las condiciones de la ocupación y la antigüedad que registre, conforme a lo establecido en esta ley.

La operatoria creada por la presente ley tiene como objetivo alcanzar dos milllones de viviendas, con un desembolso máximo de fondos de 100.000 millones de UCEs, a ser ejecutado en el plazo de cuatro años.

Artículo 3.- Del instrumento jurídico denominado Voucher Inmobiliario

El Voucher Inmobiliario creado por la presente ley es un certificado no negociable e intransferible que garantiza que el jefe del núcleo familiar tiene derecho al crédito previsto en la presente ley. Será entregado al jefe de cada núcleo familiar beneficiario de esta operatoria, conforme al programa de prioridades elaborado por el Poder Ejecutivo tendiente a completar la desocupación total de cada asentamiento, a los fines de dejar expeditas las tierras para la construcción de los establecimientos educativos primarios y secundarios integrados a los centros deportivos de uso público dispuestos en el artículo 17 de la presente ley. El beneficiario no percibirá en forma directa suma alguna, sino que la totalidad del crédito se destinará al pago del precio de la vivienda. El desembolso de los fondos se hará directamente al vendedor de dicha vivienda, conforme a la mecánica prevista en esta ley, en el acto de transferencia del dominio al beneficiario y constitución de la hipoteca en primer grado en garantía del reembolso del crédito.

Artículo 4.- Montos del crédito

Cada núcleo familiar recibirá un Voucher Inmobiliario, que acreditará el derecho del beneficiario a recibir un crédito de 50.000.- UCEs que se aplicará exclusivamente a la compra del inmueble. Dicho crédito será a 30 años de plazo y al 6 por ciento anual de interés, a cargo del Estado Nacional.

Artículo 5.- Mecánica de otorgamiento del crédito

La operatoria de otorgamiento del crédito se canalizará íntegramente a través del sistema bancario. El Poder Ejecutivo invitará a los bancos públicos y privados a adherirse al sistema con las responsabilidades y retribuciones previstas en esta ley. Una vez realizada la escritura conservará en su cartera la titularidad de la hipoteca y se ocupará de la gestión de cobro. El capital será reembolsado por el beneficiario y el pago de los intereses será efectuado por el Banco Central por cuenta del Estado Nacional.

Los pagos de las cuotas hipotecarias deben hacerse bancarizados en cualquiera de las formas autorizadas, bajo pena de nulidad del pago.

Artículo 6.- Funciones de los bancos.

Los bancos adheridos tendrán las siguientes funciones:

1.- Asesorar a los interesados y beneficiarios sobre el mecanismo para adherirse al sistema.

2.- Inspeccionarán y tasarán el inmueble propuesto por cada beneficiario para determinar si el mismo es apto para la operatoria de la presente ley, verificando en forma estricta que el inmueble a adquirir cumpla con las condiciones mínimas que a continuación se establecen:

2.1. Que se encuentre edificado en un lote con aprobación de subdivisión conforme a las normas municipales del lugar.

2.2. Que tenga acceso directo a calle pública.

2.3. Que tenga como mínimo servicio de electricidad, gas natural, agua corriente y cloacas.

2.4. Que la valuación del terreno sumada a la edificación, alcance un valor de mercado que respalde el préstamo. La construcción podrá ser convencional o industrializada, nueva o usada, reciclada o a reciclar, siempre que cumpla con condiciones suficientes de habitabilidad.

2.5. Que el inmueble esté en condiciones de ser escriturado a favor del beneficiario, quien constituirá en el acto de escrituración primera hipoteca a favor del Banco, exclusivamente por el capital adeudado reembolsable a 30 años por sistema francés.

2.6. En ningún caso el banco efectuará entregas o pagos parciales o totales en concepto de anticipos o por cualquier otro concepto al beneficiario. Los desembolsos se harán exclusivamente al vendedor del inmueble terminado y en condiciones de habitabilidad, en el mismo momento en que se proceda a otorgar la escritura de venta y constitución de la hipoteca en primer grado en beneficio del Banco.

2.7. El Banco verificará que el terreno anteriormente ocupado por la vivienda precaria se entregue libre de construcciones. El beneficiario podrá retirar los materiales y artefactos de la vivienda precaria, sin cargo alguno.

2.8. El Banco deberá hacerse cargo en forma integral de la gestión del crédito que incluye la designación del escribano interviniente, la cobranza de las cuotas por capital y la realización de todos los actos necesarios para procurar el pago puntual de las mismas hasta la cancelación de la hipoteca.

2.9. El Banco deberá adecuar su operatoria al programa elaborado por el Poder Ejecutivo, quien fijará la secuencia y el orden de prioridades de desocupación de los asentamientos.

2.10.La hipoteca en primer grado que realice el Banco deberá estar normalizada conforme a la minuta aprobada por el Banco Central para facilitar la gestión ulterior y su redescuento y comercialización.

Artículo 7.- Comisiones de los Bancos adheridos

Los Bancos adheridos percibirán una comisión del tres por ciento sobre el monto de cada crédito. Dicha comisión será pagada al contado por el beneficiario, en el momento de la escrituración del inmueble y constitución de la hipoteca conforme al artículo 8.

Artículo 8.- Honorarios y gastos de escritura

Los honorarios de los escribanos intervinientes quedan fijados en el uno por ciento sobre el monto de la venta y el medio por ciento sobre la hipoteca. Exímese a las escrituras del pago de sellados y redúcese al cincuenta por ciento los aranceles y gastos del registro de la propiedad y de los formularios y papel de protocolo.

Artículo 9.- Los gastos, impuestos, comisión de los bancos y honorarios de la escritura de venta e hipoteca serán pagados al contado por el beneficiario, adicionados al crédito siendo financiados conjuntamente con el mismo y en las mismas condiciones.

Articulo 10.- Inmuebles que registren impuestos, tasas o servicios atrasados

Si se tratare de inmuebles que registran pasivos derivados de impuestos, tasas o servicios atrasados que inhiben la escrituración, el beneficiario podrá tomarlos a su cargo para regularizar la situación y en tal supuesto dicho monto se agregará al monto del crédito y será reembolsado por el beneficiario en las mismas condiciones del crédito.

Artículo 11.- Pago de los intereses.

El pago de los intereses será efectivizado por el Banco Central a cada entidad bancario adherida. Simultáneamente, el Banco Central debitará el importe correspondiente a estos intereses de una cuenta especial abierta al efecto con el Estado Nacional.

Artículo 12.- Cupo de redescuento

El Banco Central fijará en forma periódica el cupo de redescuento que cada institución bancaria dispondrá para los fines de este programa según su patrimonio, solvencia y desempeño relativo al cumplimiento de esta ley.

Articulo 13.- Cédulas hipotecarias a ser emitidas por los Bancos Adheridos

Los Bancos Adheridos quedan autorizados a emitir cédulas hipotecarias dentro de los márgenes que fije el Banco Central.

Artículo 14.- Características de las cédulas hipotecarias

Las cédulas hipotecarias que emitan los Bancos Adheridos tendrán las siguientes características:

1.-Estarán nominadas en UCEs.

2.- Implicarán la securitización del flujo de fondos proveniente de las hipotecas y de los pagos a ser realizados por el Estado Nacional en concepto de intereses.

3.- Las cédulas hipotecarias emitidas por los bancos adheridos, estarán asimiladas en su tratamiento tributario a los bonos emitidos por el Estado Nacional y por ende, tanto el capital como sus intereses, estarán exentos del pago de todo tributo nacional. En consecuencia los intereses no estarán gravados con el IVA ni con el impuesto a las ganancias, y su tenencia en el patrimonio estará exenta del pago de impuesto a los bienes personales.

4.- Los suscriptores iniciales de las cédulas hipotecarias gozarán de una desgravación del impuesto a las ganancias por el cien por cien del monto integrado en el ejercicio. Para tener derecho a esta franquicia deberán mantener dicha inversión en su patrimonio por un lapso no inferior a dos años; caso contrario deberán reintegrar a su balance impositivo los importes respectivos, en el año en que tal hecho ocurra. El Poder Ejecutivo podrá reducir esta desgravación impositiva para futuras emisiones cuando las cédulas ya emitidas coticen por encima de la par y siempre que no resulte necesario mantener la totalidad de este beneficio para asegurar la fluida colocación de las cédulas en el mercado de valores.

Artículo 15.- Amortización y tasa de interés aplicable a las hipotecas.

Las hipotecas se amortizarán por el sistema francés. Estarán normalizadas, podrán ser cedidas y redituarán un interés fijo anual del 6 por ciento que será abonado por el Banco Central por cuenta del Estado Nacional.

Artículo 16.- Securitización del flujo de fondos de impuestos afectado al pago de los intereses.

El Estado Nacional hará frente a estas obligaciones con el flujo de fondos del IVA que es securitizado por la presente ley, hasta alcanzar la suma máxima de UCEs 6.000 millones anuales durante 30 años.

Artículo 17.- Fondo de reparo.

La cuota mensual de amortización de capital será incrementada en un diez por ciento, que quedará en poder del Banco adherido interviniente para compensar demoras que pudieran presentarse en el pago de algunas hipotecas. El Banco aplicará este fondo de reparo a compensar los faltantes derivados de aquellas operaciones que se encuentren en mora. Los fondos no utilizados quedarán depositados en una cuenta de depósito en garantía -escrowaccount- nominada en UCEs y ganarán intereses de los plazos fijos a un año, en favor del beneficiario. Al momento de cancelación de la hipoteca, el Banco reintegrará al beneficiario los fondos no utilizados con sus accesorios.

Artículo 18.- De la ejecución hipotecaria

En caso de incumplimiento del pago puntual de dos cuotas hipotecarias, el acreedor podrá ejecutar la hipoteca y solicitar la venta del inmueble en pública subasta para el cobro de su acreencia.

La ejecución hipotecaria se ajustará a las siguientes normas:

  1. Presentada la demanda de ejecución hipotecaria con el correspondiente título de la hipoteca, el Juez dictará sentencia de trance y remate y fijará la fecha del remate dentro del plazo de 60 días hábiles contados desde la presentación de la demanda.

  2. En el mismo auto el Juez designará el martillero interviniente y ordenará los oficios judiciales para solicitar el certificado de dominio y el estado de deuda con el fisco y los servicios públicos. Todas estas tramitaciones serán efectuadas por la parte actora.

  3. La sentencia de trance y remate será notificada al deudor en el domicilio constituido en la escritura de hipoteca, haciéndole saber que la única excepción admisible será el pago documentado de las cuotas reclamadas por el actor y que toda otra excepción será rechazada in limine. El pago bancarizado deberá estar acompañado por las constancias bancarias que certifiquen dicho pago, conforme al artículo 5, in fine de la presente ley. Si la excepción planteada no estuviera documentada en legal forma el juez continuará con la ejecución hasta hacerse pago al acreedor del total de la deuda con intereses y costas.

  4. Realizado el remate y percibido el precio de venta de la subasta, el Juez dispondrá el pago íntegro del capital, intereses y costas al acreedor hipotecario.

  5. En caso de que el deudor acredite en legal forma el pago de las cuotas indebidamente reclamadas, el Juez procederá a dar por concluido el juicio, ordenando su archivo previo pago de las costas que serán impuestas al actor.

  6. Todas las resoluciones dictadas durante la ejecución serán inapelables, sin perjuicio del derecho del deudor de hacer valer otras defensas en juicio ordinario.

Artículo 19.- Destino de utilidad pública de los terrenos.

Las tierras ocupadas por los asentamientos precarios serán destinadas a la construcción de establecimientos educativos primarios y secundarios integrados a centros deportivos.

La presente ley es título suficiente para inscribir el dominio de dichos inmuebles en el Registro de la Propiedad de cada jurisdicción.

El Poder Ejecutivo adoptará las medidas necesarias para que los terrenos desocupados queden transitoriamente a cargo de la Gendarmería Nacional, para evitar intrusiones, hasta tanto sean entregados en el plazo más breve posible a las empresas constructoras contratadas para la construcción de los nuevos equipamientos.

Artículo 20.- Adhesión de las Provincias.

Invítase a las Provincias a adherir a la presente ley.

Artículo 20.- De forma.

Proforma del Voucher Inmobiliario

VOUCHER INMOBILIARIO-Ley nº…/….

Nombre del/los titulares:

DNI nº:

Dirección o lugar de residencia actual:

Teléfono:

e-mail:

El presente certificado no negociable e intransferible, emitido a nombre de……en su carácter de jefa/jefe de núcleo familiar, tiene por objeto cumplir con la garantía de acceso a la vivienda digna establecida por el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, otorgando el derecho a su titular de obtener un crédito hipotecario, en las condicione previstas en la ley… , que se estipulan a continuación.

  1. Características y Monto del crédito: el crédito hipotecario se aplicará exclusivamente a la compra de un inmueble que el titular y su núcleo familiar pasarán a utilizar como vivienda. Tendrá un monto de 50.000 UCEs pagadero a treinta años sin intereses, que estarán a cargo del Estado Nacional, en las condiciones establecidas en la ley de la vivienda digna.

  1. Condiciones que debe cumplir el inmueble:el inmueble deberá cumplir con las normas municipales vigentes en el lugar y tener sus tasas e impuestos al día, o ser regularizados conforme al artículo 10 de la ley…….. Deberá tener título en regla y estar en condiciones de escriturar. Deberá contar inexcusablemente con los servicios públicos de agua corriente, gas natural, cloacas, electricidad y acceso a calle pública en lote con subdivisión aprobada.

La vivienda podrá ser de construcción convencional o industrializada, nueva o usada, reciclada o a reciclar, siempre que cumpla con condiciones adecuadas de habitabilidad.

3- Mecánica de otorgamiento del crédito: El presente Voucher tendrá validez en cualquier lugar del territorio nacional que el beneficiario elija para su residencia.

Con el asesoramiento de la entidad bancaria que él seleccione para obtener el crédito, deberá elegir una vivienda que cumpla con los requisitos señalados en 2 quedando a cargo y responsabilidad de dicha entidad la tasación del bien. El monto tasado, será cubierto con el crédito hipotecario, hasta el tope establecido en 1-.

4- Verificación previa a la escrituración: si el beneficiario fuera ocupante de un terreno con vivienda precaria, antes de proceder a la escrituración del bien, el Banco verificará que dicho terreno se entregue a la autoridad de aplicación, totalmente libre de construcciones, pudiendo el beneficiario retirar sin cargo los materiales de su propiedad que le resulten útiles.

5- Desembolso del préstamo, gestión del crédito y constitución de la hipoteca: en ningún caso el banco efectuará entregas o pagos parciales o totales en concepto de anticipos o por cualquier otro concepto al beneficiario. Los pagos y desembolsos se harán exclusivamente al vendedor del inmueble en el mismo momento en que se proceda a otorgar la escritura de venta y constitución de la hipoteca en primer grado en beneficio del Banco.

El Banco deberá hacerse cargo en forma integral de la gestión del crédito que incluye la designación del escribano interviniente, la cobranza de las cuotas y la realización de todos los actos necesarios para procurar el pago puntual de las mismas hasta la cancelación de la hipoteca.

6. Honorarios y gastos de escritura: Los honorarios de los escribanos intervinientes quedan fijados en el uno por ciento sobre el monto de la venta y el medio por ciento sobre la hipoteca. Exímese a las escrituras del pago de sellados y redúcense al cincuenta por ciento los aranceles y gastos del registro de la propiedad y de los formularios y papel de protocolo.

El monto de estos gastos, impuestos, comisión bancaria y honorarios serán pagados al contado, adicionados al crédito y financiados conjuntamente con el mismo, en iguales condiciones.

7. Inmuebles que registren impuestos, tasas o servicios atrasados: Si el inmueble a escriturar registra pasivos derivados de impuestos, tasas o servicios atrasados que inhiben la escrituración, el beneficiario podrá tomarlos a su cargo para regularizar la situación y en tal supuesto dicho monto se agregará al monto del crédito y será pagado por el beneficiario en las mismas condiciones.

8. Fondo de reparo: La cuota mensual de amortización de capital e intereses será incrementada en un diez por ciento. El monto resultante, quedará en poder del Banco interviniente para compensar eventuales demoras que pudieren presentarse en el pago de algunas hipotecas. El Banco aplicará este fondo de reparo a compensar los faltantes derivados de aquellas operaciones que se encuentren en mora. Los fondos no utilizados quedarán depositados en UCEs en una cuenta de garantía (escrowaccount), y ganarán intereses de los plazos fijos a un año, a favor del beneficiario. Dos años antes de la cancelación de la hipoteca el Banco reintegrará al beneficiario los fondos no utilizados y acumulados